釋放土地發展潛力

釋放土地發展潛力

政府在一八年《施政報告》提出「土地共享先導計畫」（計畫），希望以公私營合作模式增加土地供應，暫時收到三宗申請。但有聲音表示計畫變相由發展商主導，建議動用《收回土地條例》（條例）更直接有效，更能引起社會熱烈討論。

其實由回歸至今，政府曾經超過一百六十次引用條例；但過去五年，用作興建公營房屋的項目僅十個，涵蓋面積約十三萬平方米。有見及此，行政長官在一九年的《施政報告》提出，將會運用《收回土地條例》收回私人土地興建公營房屋。事隔一年半，在今年五月政府宣布將會收回三幅私人地，當中兩幅位於元朗，一幅位於粉嶺，合共一萬二千三百平方米，連同鄰近約三千五百平方米的政府土地，預計可提供約一千六百個單位。同時，為擴展東涌公營房屋發展，政府於六月亦引用該條例，收回區內二百九十四幅私人土地，涉及面積約四萬九千四百平方米，預料可提供一千五百五十個單位。到七月尾，政府再進一步向元朗朗邊公營房屋進行收地，涉及一百零六幅私人土地，面積約四萬八千平方米，預計可提供一點二萬個公營單位。

雖然政府大力推動條例，但它並非靈丹妙藥。首先，計畫經常受到業主或發展商反對，政府徵收農地只會賠償農地的應有呎價，而沒有考慮其他因素，因此現時每呎農地最高的賠償額只有一千三百元，招來業主及發展商極度不滿；若引來司法覆核，所需時間數以年計，後續亦要考慮很多補償和安置的方案，一來一回已浪費不少時間。以橫洲公屋發展項目為例，早於十年前已經開始研究，一五年作諮詢，但隨即被司法覆核，擾攘至今預計將於二五年完成收地及清拆，二七年展開施工，到三三年才落成。

政府當初提出「土地共享先導計畫」，原意希望釋出農地發展潛力，透過公私營合作聯手解決上述的規劃與配套問題，加快公營房屋的供應。申請計畫的發展商需要將完成整合的私人地段業權以已平整土地形式交予政府，並配合主要官地及一小部分的綠化邊陲地帶作為公營房屋或「港人首次置業」（「首置」）發展。

為了吸引更多發展商參與計畫，政府針對一些非規劃成建屋用途而需要繳交補地價的土地提出誘因：發展商負責地盤平整，從補地價中扣減建築成本；而政府則負責地盤周邊的設施，包括水務、渠務、道路等，利用減低成本以方便私人土地業主可適量提高發展地積比率，然後再將七成的增建單位撥歸政府作為公營房屋。截至二一年八月十一日，發展局已收到三份申請，合共總樓面面積二十六萬五千一百三十五平方米（私人房屋）及五十九萬四千九百七十一平方米（公營或首置盤）。

其實整個計畫的申請過程與過往進行《收回土地條例》的時間相若，但政府卻可以節省一筆賠償費及避免因司法覆核而造成的損失。因此，這個計畫可稱為一個嶄新而又可取的構思，而且政府特意成立項目促進辦事處，協調各部門的審批程序，加快規劃及修訂地契的流程，盡量爭取早日建屋。

隨着房屋問題日益嚴峻，根據房委會公布最新公屋輪候時間，一般申請者的平均輪候時間為五點八年，數字創二十二年新高。增加房屋供應向來是每屆政府施政的重中之重，但如何覓地永遠是一大難題，相信市民將會樂見短中期有更多土地供應。但同時，政府亦要多管齊下，不斷探討及研究可行方案，才能做到真正「急市民所急，想市民所想」。