地積比轉移熱烘烘起來

地積比轉移熱烘烘起來

市區重建局自2017年開始展開油麻地及旺角地區的規劃研究，範圍由北起界限街、南至佐敦道、東起染布房街、西至深旺道、渡船街，共佔地212頃，涉及約3300座樓宇。經過4年時間，市建局終於在2021年9月公布詳細計劃，並指將會在合適的重建項目試行「轉移地積比」，希望可以提高重建後得益。筆者簡單解釋一下，「轉移地積比」是指把區內一些重建價值不高的地盤列為「送出地盤」，而發展潛力較大的則列為「接收地盤」，當中「送出地盤」可以把剩餘的建築樓面面積集中轉移到「接收地盤」，變相一個地盤可以建成更多新單位，令項目更具重建效益。

建議修例列入《香港規劃標準與準則》

其實過往都有「轉移地積比」獲城規會開綠燈的個案，便是2011年，政府允許聖公會以轉移地積比，重建位於中環下亞厘畢道一帶的建築群。但由於本港不同區域的土地價值相去甚遠，進行地積比轉移的難度各有不同，因而只能就不同個案作出評估和調整。但筆者認為，由於油尖旺地區實在有太多新舊樓混合，要實行這個方案存在一定難度，因為獲增加地積比後，總樓面面積便會增加，而樓宇層數和高度亦會相應上升，這可能會影響附近居民的視野景觀，連帶屏風樓、熱島效應等問題隨之而來，必須要有心理準備應付市民的反對聲音。

但另一方面，巿建局文件亦指出，油麻地及旺角區內超過800幢樓宇都是沒有重建潛力或其重建潛力為負數，在不實行「轉移地積比」而原址重建的情況下，新建築物只會深受原來的地積比率約束，發展規模及可建單位大為受限，相信對廣大市民而言都不會是一個好消息。所以這個方案有利亦有弊，市建局必須細膩研究可以如何配合當區發展方為佳。

在2009年，時任發展局局長的林鄭月娥被立法會議員詢問有關使用「轉移地積比」的方案時，林太指要實施地積比轉移存在很大難度，亦會引來很多公眾關注，所以並不會把這個做法延伸至其他政策範疇或恒常化。相隔十數年後，林太由發展局局長爬升至行政長官，經歷風風雨雨後終歸發現地積比轉移實在有推行的必要性，更在《施政報告》中提出，政府在舊區重建上會放寬強拍門檻及採用「轉移地積比」。但如上文所言，由於地積比轉移是一柄雙面刃，筆者建議可考慮以下方案，並列入《香港規劃標準與準則》，作為指引之一︰

一、為減免屏風樓和熱島效應，可要求5%樓面面積為空中花園或隔火層，以增加透風率。

二、限制不多於某一個數量的「送出地盤」，轉到「接收地盤」。

三、高度限制不高於150米（市區限制多為100至120米）。

苦等多時的油尖旺地區報告雖然終於出爐，但距離整個項目開始還有數年時間，而完成期甚至應該在2032至2040年之間。在這18年的時間內，筆者認為政府應盡快落實及加快新界東北發展，以安置受影響的油尖旺居民，例如新界東北發展計劃應在2025至2029年便安排入伙，而明日大嶼計劃亦可以在2027年開始建造，那麼2034年亦可入伙，變相可以分批安頓受影響的居民。

政府對於尋土建屋要有鮮明的立場和確實的計劃，即使要橫跨多屆政府，都應全力應對市民和社會的需求，才可攜手構建一個美好的未來。